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Der Erfolg von Karlsruhe: Löst Leerstandmobilisierung das Problem der Zersiedelung?

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Karlsruhe - Mobiliser les logements vacants
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Im ehemaligen Krankenhausgebäude wurden nach umfangreichen Umbaumaßnahmen 100 neue Wohnungen geschaffen – allesamt bezahlbar. | Foto: Steffen Schäfer
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Leerstehende Privatwohnungen für Obdachlose zugänglich zu machen: Diese Idee mag auf den ersten Blick naiv klingen. Und dennoch wird sie in der Stadt Karlsruhe großflächig umgesetzt – mit beachtlichem Erfolg. Ein Lösungsansatz, der außerdem dazu beiträgt, die Zersiedelung in der Stadt zu begrenzen.
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Zwei Drittel der Natur-, Agrar- und Forstflächen, die jedes Jahr in Deutschland und Frankreich bebaut werden, sind für den Neubau von Wohneinheiten bestimmt. Um diese Zersiedelung zu bremsen, sind die Kommunen gefordert, neue Wege zu gehen und Wohnraum zu schaffen, ohne dafür neue Flächen zu verbauen.

In Straßburg haben sich am 14. Oktober 2022 mehrere Kommunen mit dem Deutsch-Französischen Zukunftswerk getroffen und sich zu innovativen Lösungen im suffizienten Umgang mit der Erschließung von Wohnraum ausgetauscht. Unter anderem haben Vertreter:innen der Stadt Karlsruhe dort teilgenommen und das Programm Wohnraumakquise durch Kooperation vorgestellt. Die Stadt stellt seit 2005 leerstehende Wohnungen für Menschen zur Verfügung, die bereits wohnsitzlos oder von Obdachlosigkeit bedroht sind. Dadurch, dass die Stadt Wohnungseigentümer:innen Mietausfallgarantien bietet, eröffnet sich neuer Wohnraum, der für Menschen in Not zugänglich ist – zu niedrigen Kosten für die Allgemeinheit und ohne zusätzliche Flächen zu verbrauchen.

Ein wirksamer Mobilisierungsmechanismus

„Viele Eigentümer:innen wollen eine regelmäßige und pünktliche Mietzahlung – nicht unbedingt einen maximalen Ertrag“, erklärt Steffen Schäffer, der für das Programm bei der Stadt Karlsruhe zuständig ist. Die Stadtverwaltung unterstützt daher Wohnungseigentümer:innen, die ihre Wohnung vermieten möchten, mehrfach: einerseits mit Mietausfallgarantien für einen bestimmten Zeitraum und andererseits mit Zuschüssen von bis zu 6.000 Euro, wenn eine Renovierung erforderlich ist. Die Mietbeträge selbst werden nicht subventioniert. Die Mieter:innen werden jedoch sozial betreut und dabei unterstützt, ihre Situation zu verbessern. Und diese Maßnahmen tragen Früchte: Seit 2005 hat das Programm 1.253 Privatwohnungen für insgesamt 2.740 Personen zur Verfügung gestellt (Stand: September 2022). Es gab keinerlei Anträge auf Kündigungen oder Räumungen. Über 95 Prozent der untergebrachten Familien blieben auch nach Ende der Begleitung in den Wohnungen.

Das Karlsruher Programm hat bereits andere deutsche Städte inspiriert. Neben dem Erfolg der sozialen Wiedereingliederung überzeugt es auch durch seine finanziellen Vorteile für den städtischen Haushalt: Laut Steffen Schäffer kostet die Mobilisierung von 1.000 Wohnungen durch Wohnraumakquise durch Kooperation die Stadt etwa 5 Millionen Euro. Der Bau von ebenso vielen neuen Wohnungen würde 300 Millionen Euro kosten. Im Vergleich zu den Kosten für eine Hotelunterkunft spart die Stadt durch die Bereitstellung einer leerstehenden Wohnung dank des Programms bei einer dreiköpfigen Familie etwa 28.000 Euro pro Jahr.

Sozialer und ökologischer Mehrwert – ein inspirierendes Beispiel

Durch diese Erfolge ermutigt, beschloss die Stadt Karlsruhe ein weiteres, innovatives Projekt, das ihr viel Lob und den Besuch von Klara Geywitz, der deutschen Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, einbrachte: Im Jahr 2020 ging die Stadtverwaltung eine Partnerschaft mit den neuen Privateigentümer:innen des Gebäudes einer 2018 geschlossenen Klinik ein. Nach umfangreichen Sanierungen und Umgestaltungen bot die ehemalige Klinik Platz für 100 neue Wohnungen. Das entspricht einem Viertel aller neu gebauten Wohnungen in ganz Karlsruhe im Jahr 2020 und ebenso vielen Flächen, die vor der Zersiedlung bewahrt wurden. Seit Anfang 2022 kommen die Wohneinheiten zahlreichen von dem Programm betreuten Familien zugute.

Im ehemaligen Krankenhausgebäude wurden nach umfangreichen Umbaumaßnahmen 100 neue Wohnungen geschaffen – allesamt bezahlbar.

Im Jahr 2017 zählte man in Deutschland 2,1 Millionen leerstehende Wohnräume. In Frankreich waren es im Jahr 2021 ganze 3,1 Millionen. Das sind umgerechnet 5,2 Prozent bzw. 8,3 Prozent des jeweiligen Immobilienbestands – wobei in beiden Ländern ein stark wachsender Aufwärtstrend zu verzeichnen ist.

Frankreich und Deutschland wollen die Zersiedelung in beiden Ländern bis 2050 drastisch reduzieren („Flächenverbrauchsziel Netto-Null“). Deshalb ist die Verringerung von Immobilienleerstand ein wesentlicher Hebel, um bestehende Gebäude zu „recyceln“ und den Verbrauch neuer Flächen für den Wohnungsbau zu verhindern. Die erfolgreichen Erfahrungen aus Karlsruhe zeigen deutlich, wie man diesen Ansatz konkret in die Praxis umsetzen kann – und wie man dabei gleichzeitig einen positiven ökologischen und sozialen Mehrwert schafft.